Habitação

Quanto custa comprar casa, além do preço

IMT, Imposto do Selo, escritura e registo. A conta completa dos impostos e custos que se somam ao preço e que não são financiáveis.

Atualizado em 30 de agosto de 2026 · Leitura de 11 min · Fontes indicadas no fim

Em duas linhas

Além do preço, uma compra tem impostos, escritura, registo e, havendo crédito, avaliação e comissões. Nada disto é financiável: tem de sair do bolso no momento da compra.

O IMT é o maior de todos

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis incide sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário, e paga-se antes da escritura. Sem ele liquidado, não há escritura.

A tabela depende da finalidade. Para habitação própria e permanente no Continente, em 2026:

Como se calcula, ao certo

O Código do IMT não manda multiplicar o valor pela taxa. Manda dividir o valor em duas partes: uma igual ao limite do maior escalão que nele couber, tributada à taxa média desse escalão; e o excedente, à taxa marginal do escalão seguinte.

Numa casa de 200 000 € para habitação própria e permanente, o maior escalão que cabe é o de 198 347 €:

• 198 347 € × 3,8361% = 7 608,79 €
• 1 653 € × 7% = 115,71 €
• IMT a pagar: 7 724,50 €

O Imposto do Selo, que ninguém conta

São três incidências diferentes, e pagam-se todas:

• Na compra: 0,8% sobre a mesma base do IMT. Paga-se sempre, mesmo quando o IMT é zero.
• No crédito: 0,6% sobre o capital, em prazos de cinco anos ou mais. Abaixo disso, 0,5% entre um e cinco anos e 0,04% por mês em prazos até um ano.
• Nas comissões do banco: 4% sobre o que for cobrado por análise, avaliação e formalização.

A escritura e o registo

A via mais simples é o Casa Pronta, o balcão único do Instituto dos Registos e do Notariado, que trata da compra e venda, da hipoteca e do registo no mesmo atendimento.

• Um único ato de registo, numa compra sem crédito: 375 €
• Vários atos, numa compra com crédito, por incluir a hipoteca: 700 €
• Por cada imóvel adicional: mais 50 €

Por notário, advogado ou solicitador, os valores tendem a ser semelhantes ou um pouco mais altos, conforme os honorários.

A conta completa, numa casa de 200 000 €

Habitação própria e permanente no Continente, com crédito de 160 000 €:

A isto somam-se a avaliação do imóvel, as comissões do banco e o selo de 4% sobre elas. Mais de 5% do preço da casa, antes de se ter a chave na mão.

Se tem até 35 anos, pode não pagar IMT

A isenção aplica-se à primeira aquisição de habitação própria e permanente por quem tenha 35 anos ou menos à data da transmissão e não seja considerado dependente para efeitos de IRS nesse ano. A tabela própria começa em zero:

O Imposto do Selo da compra também é dispensado dentro do limite. O do crédito não: esse paga-se sempre.

Comprar sem ser residente ficou muito mais caro

Desde 20 de maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5% na aquisição de prédio urbano destinado a habitação, sem direito a qualquer isenção ou redução.

A mesma casa de 200 000 € custa 7 724,50 € de IMT a um residente e 15 000 € a um não residente.

Há três saídas previstas na lei: já ter sido residente fiscal; tornar-se residente no prazo de dois anos; ou destinar o imóvel a arrendamento habitacional dentro dos limites de renda, no prazo de seis meses, e mantê-lo arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Nos dois últimos casos a diferença é devolvida, a pedido apresentado no prazo de seis meses.

Os detalhes desta e das outras alterações estão no guia do que mudou na habitação em 2026.

Erros comuns

• Calcular o IMT como percentagem simples. São duas partes: taxa média e taxa marginal.
• Esquecer que o imposto incide sobre o VPT se este for maior que o preço. Convém ver a caderneta antes de negociar.
• Achar que a isenção jovem dispensa todo o Imposto do Selo. O do crédito paga-se sempre.
• Contar com valores do ano anterior. Os escalões são atualizados todos os janeiros.
• Não contar com estes custos na entrada. Não são financiáveis pelo banco.

Perguntas frequentes

Onde confirmar

• Código do IMT, artigo 17.º, na redação da Lei n.º 73-A/2025 e do Decreto-Lei n.º 97/2026 — tabelas, taxas médias e a regra de cálculo.
• Tabela Geral do Imposto do Selo, verbas 1.1 e 17.1 — Portal das Finanças.
• Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, que criou a isenção para jovens até aos 35 anos.
• Instituto dos Registos e do Notariado — custos do serviço Casa Pronta.