Impostos

IMI: quem paga, quanto e quando

O imposto que chega todos os anos sem se pedir. Como se calcula, porque é que uns pagam em três prestações e outros numa só, que isenções existem e o que fazer quando o valor parece errado.

Atualizado em 26 de agosto de 2026 · Leitura de 12 min · Fontes indicadas no fim

Em duas linhas

O IMI é o valor patrimonial tributário do imóvel multiplicado por uma taxa que o município escolhe todos os anos. Paga quem constava da matriz predial a 31 de dezembro do ano anterior — mesmo que já tenha vendido a casa entretanto.

Sobre o que incide, ao certo

Não incide sobre o preço que pagou pela casa nem sobre o que ela vale no mercado. Incide sobre o valor patrimonial tributário, o VPT, que é um valor fiscal calculado pela Autoridade Tributária e que consta da caderneta predial. Pode consultá-la de graça no Portal das Finanças.

O VPT é quase sempre diferente do valor de mercado, e a diferença tanto pode ser para baixo como para cima. É esse número, e só esse, que determina o imposto.

Quem paga

É devido pelos proprietários, usufrutuários ou superficiários que constem nas matrizes prediais a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita.

Daqui vem a confusão mais comum: o IMI que paga este ano diz respeito ao ano passado. Se comprou casa em 2025, é em 2026 que paga IMI pela primeira vez. Se vendeu em janeiro de 2026, ainda vai receber a nota de cobrança referente a 2025 — porque a 31 de dezembro de 2025 a casa ainda era sua.

Como se calcula

VPT multiplicado pela taxa do município. As taxas estão fixadas no artigo 112.º do Código do IMI:

• Prédios urbanos: de 0,3% a 0,45%. Cada assembleia municipal escolhe, dentro deste intervalo, e pode fixar taxas diferentes por freguesia.
• Prédios rústicos: 0,8%, sem margem de escolha.
• Exceção: municípios abrangidos por programa de apoio à economia local ou por programa de ajustamento municipal podem subir o máximo dos prédios urbanos para 0,5%.

Um apartamento com VPT de 150.000 € num município com a taxa mínima paga 450 € por ano. O mesmo apartamento num município com a taxa máxima paga 675 €. É a mesma casa e o mesmo VPT — muda só a deliberação da assembleia municipal.

Se o município não comunicar a taxa à Autoridade Tributária até 31 de dezembro, aplica-se automaticamente a taxa mínima.

Quando se paga, e porquê em prestações diferentes

O número de prestações depende do valor liquidado, não do valor da casa:

Há aqui um degrau brusco que apanha muita gente: um IMI de 500 € paga-se em duas vezes, e um de 501 € paga-se em três. Um euro muda o calendário do ano inteiro.

É também por isto que a prestação de agosto só existe para uma parte dos proprietários. Quem tem IMI anual até 500 € não recebe nada para pagar nesse mês.

A referência de pagamento está no Portal das Finanças, em Imposto Municipal sobre Imóveis, Consultar Notas de Cobrança, ou em A Minha Área, Pagamentos a decorrer.

O IMI familiar, e os números que quase todos os sites têm errados

Os municípios podem reduzir o imposto sobre a habitação própria e permanente em função do número de dependentes. Não é uma percentagem — é uma dedução fixa, abatida ao valor a pagar, fixada no artigo 112.º-A do Código do IMI:

• 1 dependente: 30 €
• 2 dependentes: 70 €
• 3 ou mais dependentes: 140 €

Três pormenores que decidem se tem direito: a redução aplica-se apenas ao imóvel onde está fixado o seu domicílio fiscal; o agregado familiar que conta é o do último dia do ano anterior; e a verificação é feita automaticamente pela Autoridade Tributária, sem ser preciso pedir. Mas depende de o seu município ter deliberado aplicá-la — nem todos aplicam.

Isenções

Há duas que abrangem mais gente:

1. Habitação própria e permanente. Prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados a habitação própria e permanente, com VPT até 125.000 €, detidos por agregados cujo rendimento bruto total não ultrapasse 153.300 €. É temporária e tem de ser pedida.
2. Prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos passivos de baixos rendimentos. Esta é automática e permanente enquanto se mantiverem as condições.

As condições concretas, os prazos do pedido e os limites de rendimento constam do Estatuto dos Benefícios Fiscais. Confirme-os no Portal das Finanças antes de contar com a isenção: os limites mudam com o Orçamento do Estado.

Quando a taxa sobe em vez de descer

O mesmo artigo 112.º permite agravamentos que passam despercebidos a quem tem casas fechadas ou arrendadas em alojamento local:

• Prédios devolutos há mais de um ano e prédios em ruínas: a taxa é elevada ao triplo, todos os anos.
• Prédios degradados: os municípios podem majorar até 30%.
• Em zonas de pressão urbanística, os municípios podem majorar até 100% os prédios afetos a alojamento local, e até 25% os que, tendo por destino a habitação, não estejam arrendados nem afetos a habitação própria e permanente.
• Prédios de sujeitos passivos com domicílio fiscal em jurisdição de regime fiscal claramente mais favorável: taxa de 7,5%. Não se aplica a pessoas singulares.

O AIMI, o imposto que se soma por cima

O Adicional ao IMI incide sobre a soma dos VPT dos prédios urbanos habitacionais e dos terrenos para construção. Tem regras próprias, e uma delas contraria a intuição de quem já conhece o IMI: o AIMI é devido por quem está registado a 1 de janeiro, não a 31 de dezembro.

• Dedução de 600.000 € ao valor tributável para pessoas singulares e heranças indivisas; 1.200.000 € para casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta.
• Taxas por escalões: 0,7% até 1.000.000 €; 1% sobre o excedente até 2.000.000 €; 1,5% sobre o que passar disso. Na tributação conjunta os escalões duplicam e as taxas mantêm-se.
• Heranças indivisas: taxa única de 0,7%.
• É apurado em junho e pago de uma só vez em setembro.

A opção pela tributação conjunta entrega-se no Portal das Finanças entre 1 de abril e 31 de maio, e mantém-se válida até ser renunciada.

Se o valor parecer errado

O IMI só é tão alto quanto o VPT. Se o VPT do seu imóvel está desatualizado para cima, está a pagar a mais todos os anos, e ninguém o vai avisar disso.

Pode simular o VPT no Portal das Finanças e, se o resultado for inferior ao que consta da caderneta, pedir a reavaliação. O pedido não tem custo. Tem uma limitação: só pode ser feito de três em três anos.

Vale a pena verificar sobretudo depois de o coeficiente de vetustez do imóvel mudar de escalão, o que acontece com a idade da construção.

Se não conseguir pagar

Existe pagamento em prestações, pedido no Portal das Finanças. O prazo do pedido conta-se a partir do fim do prazo de pagamento voluntário, não da data em que recebeu a nota.

Erros comuns

• Pensar que o IMI acompanha o preço da casa. Acompanha o VPT, que é outra coisa e pode ficar anos sem mexer.
• Achar que quem vende deixa de pagar. Quem constava da matriz a 31 de dezembro paga o ano inteiro.
• Contar com o IMI familiar sem confirmar o município. A dedução existe na lei, mas depende de deliberação da assembleia municipal.
• Usar os valores antigos das deduções por dependentes. São 30 €, 70 € e 140 € desde a Lei n.º 56/2023.
• Esperar a prestação de agosto quando o IMI é baixo. Até 500 € não há prestação em agosto.

Perguntas frequentes

Onde confirmar

• Autoridade Tributária — Imposto anual, IMI e AIMI, para as taxas, os prazos de pagamento e as regras do AIMI.
• Código do IMI, artigo 112.º — taxas, agravamentos e majorações municipais.
• Código do IMI, artigo 112.º-A — deduções por dependentes, na redação da Lei n.º 56/2023.
• Código do IMI, artigos 135.º-A a 135.º-K — Adicional ao IMI.
• Agenda Fiscal 2026 da Autoridade Tributária — datas das prestações.
• Guia Fiscal 2026 da PwC, usado para localizar as normas de isenção do Estatuto dos Benefícios Fiscais (fonte secundária).