Habitação

O que mudou na habitação em 2026

IVA a 6% nas obras, IRS de senhorios a 10%, mais-valias isentas se reinvestir em arrendamento, e uma taxa nova de IMT para não residentes.

Atualizado em 30 de agosto de 2026 · Leitura de 12 min · Fontes indicadas no fim

Em duas linhas

Houve duas ondas. Em janeiro, o Orçamento do Estado subiu os escalões do IMT em 2%. Em maio, o Decreto-Lei n.º 97/2026 mexeu no IVA das obras, no IRS dos senhorios, nas mais-valias, criou dois regimes novos, e agravou o IMT para quem compra sem ser residente.

Janeiro: os escalões subiram 2%

A Lei n.º 73-A/2025 atualizou os limites. O primeiro escalão da habitação própria passou para 106 346 €, e o limite da isenção para jovens para 330 539 €.

Maio: quase tudo depende de dois números

Quase todos os benefícios do Decreto-Lei n.º 97/2026 dependem de o imóvel ou o contrato serem de valor moderado, e a lei define isso com precisão:

• Renda mensal até 2 300 € — 2,5 vezes o salário mínimo de 2026.
• Preço de aquisição até 660 982 € — o limite superior do segundo escalão da tabela da isenção para jovens.

E há um pormenor que apanha muita gente: no valor de aquisição entra tudo o que fique ligado ao imóvel com carácter de permanência — mobiliário fixo, equipamentos, e até serviços que o valorizem, ainda que contratados à parte.

IVA a 6% nas empreitadas

Foi criada a verba 2.42 da lista I do Código do IVA. Aplica-se a empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a venda para habitação própria e permanente do comprador, ou exclusivamente a arrendamento habitacional, dentro dos limites acima.

Tem condições que não se podem falhar. Na venda, esta tem de ocorrer no prazo máximo de 24 meses a contar da licença de utilização, e o título de compra tem de mencionar expressamente a aplicação da taxa. No arrendamento, o primeiro contrato tem de entrar em vigor nesses mesmos 24 meses, e o imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.

Aplica-se a obras cuja iniciativa procedimental — pedido de licenciamento, comunicação prévia ou informação de início de trabalhos — tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. A verba cessa a 31 de dezembro de 2032.

Autoconstrução: devolução de parte do IVA

Quem contrata uma empreitada para construir a sua própria casa passa a poder pedir de volta a diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que teria pago à taxa reduzida.

O pedido faz-se à Autoridade Tributária, por via eletrónica, no prazo de 12 meses a contar da licença de utilização, e a devolução é feita em até 150 dias. Exige contrato de empreitada, título de utilização, comprovativo do valor do terreno e todas as faturas.

Duas condições que travam muita gente: a casa tem de passar a ser habitação própria e permanente no prazo de seis meses, e mantê-lo por pelo menos 12. E a compra de materiais não conta — só empreitadas.

Senhorios: 10% de IRS

Foi aditado o artigo 45.º-C ao Estatuto dos Benefícios Fiscais. Os rendimentos prediais de arrendamento habitacional com renda dentro do limite passam a ser tributados à taxa autónoma de 10%, em vez de 25%, até 31 de dezembro de 2029. A retenção na fonte acompanha, e passa também a 10%.

Abrange contratos já em vigor, e produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026.

Mais-valias isentas se reinvestir em arrendamento

Até agora só ficava isento quem vendesse habitação própria e reinvestisse noutra habitação própria. Passa a haver isenção para quem reinvista em imóveis destinados a arrendamento habitacional dentro dos limites de renda. As condições são cumulativas:

• O reinvestimento faz-se entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
• A intenção tem de ser declarada no IRS do ano da venda.
• O contrato de arrendamento tem de ser celebrado em seis meses.
• O imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos.
• Não pode ser vendido nem doado durante cinco anos.

Se alguma falhar, o ganho é tributado no ano em que o incumprimento se verifica, acrescido de juros compensatórios contados desde o ano da venda. Aplica-se a vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Dois regimes novos, a partir de setembro

Entram em vigor a 1 de setembro de 2026, e revogam o Programa de Apoio ao Arrendamento.

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível fixa rendas por tipologia com base em 80% da mediana divulgada pelo INE para o concelho. E o benefício é maior do que se noticiou: os rendimentos desses contratos ficam isentos de IRS e de IRC, e não tributados a 10%. O prazo mínimo é de três anos, ou três meses nos contratos de residência temporária.

Os Contratos de Investimento para Arrendamento são para promotores, com vigência até 25 anos: isenção de IMT, de Imposto do Selo e de AIMI, isenção de IMI até oito anos e redução de 50% depois, IVA reduzido nas empreitadas, e devolução de metade do IVA em projetos de arquitetura e engenharia. Exigem que pelo menos 70% da área de construção seja para arrendamento habitacional.

A alteração de que ninguém fala

O mesmo diploma aditou o n.º 10 ao artigo 17.º do Código do IMT. Desde 20 de maio, quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT à taxa única de 7,5% na compra de imóvel destinado a habitação, sem qualquer isenção ou redução.

Numa casa de 200 000 €, isso é a diferença entre 7 724,50 € e 15 000 €. A conta completa está no guia dos custos de comprar casa.

A lei prevê três saídas: ter sido residente fiscal em Portugal; tornar-se residente no prazo de dois anos; ou destinar o imóvel a arrendamento dentro dos limites de renda, em seis meses, mantendo-o arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Nos dois últimos casos a diferença é devolvida, a pedido apresentado no prazo de seis meses.

Duas coisas mais pequenas, mas úteis

• O IMT deixou de ter de ser pago no próprio dia. O artigo 36.º passou a dar 30 dias a contar da liquidação.
• Habitações de custos controlados passam a ter isenção de IMT até ao primeiro escalão da tabela da isenção para jovens, e dedução do Imposto do Selo da compra — mas depende de deliberação da assembleia municipal.

E para quem arrenda

A dedução das rendas no IRS sobe para 900 € nas rendas de 2026, e para 1 000 € a partir de 2027.

Erros comuns

• Achar que o IVA a 6% se aplica a qualquer obra. Depende do destino, do valor, e da data em que o licenciamento começou.
• Pensar que o arrendamento acessível é tributado a 10%. No regime simplificado é isento. Os 10% são o regime geral do arrendamento habitacional dentro dos limites.
• Contar com a isenção das mais-valias sem ler as cinco condições. Falhar uma implica imposto mais juros compensatórios.
• Ignorar o agravamento de 10% do IMT quando o imóvel comprado com IVA a 6% não vai a habitação própria.

Perguntas frequentes

Onde confirmar

• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio — Diário da República, 1.ª série, n.º 97, incluindo os anexos I, II e III.
• Código do IMT, artigo 17.º, na redação da Lei n.º 73-A/2025 e do Decreto-Lei n.º 97/2026.
• Estatuto dos Benefícios Fiscais, artigos 45.º-B e 45.º-C, aditados pelo mesmo diploma.