Crédito
Amortizar o crédito da casa: quando compensa
A isenção da comissão acabou em 2026. Quanto custa agora, e como decidir entre reduzir a prestação e reduzir o prazo.
Atualizado em 22 de agosto de 2026 · Leitura de 10 min · Fontes indicadas no fim
Em duas linhas
Amortizar é entregar ao banco um valor acima da prestação, para reduzir o capital em dívida. Poupa juros, sempre. Mas desde 1 de janeiro de 2026 voltou a ter custo — e há sites que ainda dizem o contrário.
Quanto custa hoje
| Item | Taxa variável | Taxa fixa |
|---|---|---|
| Comissão máxima legal | 0,5% do capital amortizado | 2% do capital amortizado |
| Por cada 1.000 € amortizados | 5 € | 20 € |
| Imposto do Selo sobre a comissão | 4% | 4% |
| Custo total ao amortizar 10.000 € | 52 € | 208 € |
Dois pormenores que fazem diferença. A comissão incide sobre o valor amortizado, não sobre o total do crédito — 0,5% de 10.000 € são 50 €, não 0,5% da dívida inteira. E a isenção de Imposto do Selo de que beneficiam os juros da habitação própria permanente não abrange esta comissão: os 4% são devidos.
São valores máximos. O contrato pode fixar uma comissão inferior, ou nenhuma. Vale a pena procurar no seu antes de assumir o pior.
Reduzir a prestação ou reduzir o prazo
Ao amortizar, o banco pergunta-lhe o que quer fazer com a folga. As duas opções não são equivalentes.
Reduzir a prestação mantém o prazo e baixa o valor mensal. Liberta orçamento imediatamente. Poupa menos juros.
Reduzir o prazo mantém a prestação e acaba o crédito mais cedo. Não liberta nada por mês. Poupa consideravelmente mais juros.
A razão é simples: os juros são cobrados sobre o capital em dívida e ao longo do tempo. Cortar tempo corta juros duas vezes.
A escolha depende do que precisa. Se o orçamento está apertado, reduzir a prestação é a decisão certa mesmo poupando menos — o objetivo é respirar. Se o orçamento aguenta, reduzir o prazo rende mais.
Amortizar cedo vale muito mais do que amortizar tarde
No sistema francês, usado em quase todos os créditos à habitação em Portugal, a prestação é constante mas a composição muda. Nos primeiros anos, a maior parte são juros e muito pouco capital. Perto do fim, é o contrário.
Consequência prática: amortizar 10.000 € no quinto ano poupa muito mais do que amortizar 10.000 € no vigésimo. No fim, já quase não há juros para poupar.
Quando não compensa
- Quando fica sem fundo de emergência. É o erro mais caro. Amortizar até ao último euro e depois ter de recorrer a crédito pessoal a 12% para uma avaria é destruir a poupança que acabou de fazer.
- Quando tem crédito mais caro por pagar. Um cartão a 17% ou um crédito pessoal a 13% custam-lhe muito mais do que a casa. Pague esses primeiro.
- Quando falta pouco tempo. Se restam três ou quatro anos, os juros que ainda vai pagar são pequenos e a comissão come boa parte do benefício.
- Quando a taxa é fixa e baixa. Com comissão de 2% e uma taxa contratada em bom momento, a conta pode não fechar.
Um benefício que ninguém conta
Ao amortizar, o capital coberto pelo seguro de vida associado ao crédito desce. Como o prémio é calculado sobre esse capital, a mensalidade do seguro também desce — normalmente logo no acerto seguinte. É uma poupança adicional que não aparece na simulação do banco.
Como decidir, em quatro passos
- Confirme no contrato qual é a comissão que lhe é aplicável. Pode ser inferior ao máximo legal.
- Verifique se tem crédito mais caro por liquidar. Se tiver, é por aí que começa.
- Garanta que fica com fundo de emergência intacto depois da operação.
- Compare as duas opções com números concretos. Pode fazê-lo no simulador de amortização, que já inclui a comissão e o imposto.
Perguntas frequentes
Ainda há isenção da comissão de amortização em 2026?
Não. A isenção temporária para créditos de taxa variável expirou a 31 de dezembro de 2025 e o Orçamento do Estado para 2026 não aprovou nova prorrogação. Desde 1 de janeiro de 2026 a comissão de 0,5% voltou a ser devida.
Quanto custa amortizar 10.000 euros?
Em taxa variável, 50 € de comissão mais 2 € de Imposto do Selo, num total de 52 €. Em taxa fixa, 200 € de comissão mais 8 € de imposto, num total de 208 €.
É melhor reduzir o prazo ou a prestação?
Reduzir o prazo poupa mais juros, porque corta capital e tempo em simultâneo. Reduzir a prestação poupa menos mas liberta orçamento todos os meses. A escolha depende de precisar de folga mensal ou não.
Amortizar cedo ou tarde faz diferença?
Muita. No sistema francês, os primeiros anos da prestação são quase só juros. Amortizar no quinto ano poupa muito mais do que amortizar no vigésimo, quando já quase não há juros por pagar.
Quando não compensa amortizar?
Quando fica sem fundo de emergência, quando tem crédito mais caro por pagar, quando faltam poucos anos para o fim, ou quando tem taxa fixa baixa e a comissão de 2% come o benefício.
Onde confirmar
- Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 23.º — comissão de reembolso antecipado.
- Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 17.3.4 — imposto de 4% sobre a comissão.
- Lei n.º 1/2025 e Orçamento do Estado para 2026 — fim da isenção temporária.
- DECO PROteste, para o histórico da isenção e o seu impacto (fonte secundária).
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